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Les nouveautés du dispositif Pinel en 2021

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Fort de son succès, le dispositif Pinel a été prolongé jusqu’en 2024 alors qu’il devait prendre fin initialement en 2017. Une bonne nouvelle pour les investisseurs désireux de réduire le montant de leur impôt sur le revenu. Pour autant, la loi Pinel ne reste pas totalement la même : certains critères d’éligibilité sont restreints, tandis que l’avantage fiscal est amené à progressivement se réduire dans les années à venir. On fait le point.
 

 

Les nouveautés du 1er janvier 2021

 
Si la loi Pinel a été prorogée pour durer jusqu’en 2024, elle connaît néanmoins certains changements, et ce dès l’année 2021 ! En effet, la loi de finances 2021 a légiféré un nouveau critère d’éligibilité d’un bien immobilier au dispositif Pinel depuis le 1er janvier.
 
Désormais, pour qu’un bien puisse être éligible au dispositif de défiscalisation Pinel, il devra obligatoirement être situé dans un bâtiment d’habitation collectif (BHC). Cette appellation est donnée à tout bâtiment présentant les deux caractéristiques suivantes :
 
  • Il doit présenter plus de deux logements,
  • Ces logements doivent être superposés de manière directe ou indirecte, même partiellement.
 
À noter que cette mention ne concerne que les biens immobiliers dont la construction ou la demande de permis de construire a été réalisée après le 1er janvier de l’année 2021. Un logement pourra donc être éligible au Pinel s’il est situé dans un BHC qui respecte lui-même certaines normes en vigueur : la neutralité carbone (pas de chauffage au gaz) et les normes de sécurité BBC 2009 et/ou RT 2012.
 
Cette nouveauté restreint logiquement le choix du logement pour l’investisseur : pour faire simple, les maisons sont donc exclues du dispositif Pinel, qui se concentre dorénavant sur les appartements neufs.
 
Autres bâtiments laissés de côté : les villas, qui ne sont plus éligibles au dispositif depuis cette année. Pour rappel, jusqu’au 31 décembre 2020, il était possible d’investir en loi Pinel dans des villas individuelles construites au sein de copropriétés ou jumelées. Ce n’est désormais plus le cas.
 
Pour ce qui est du zonage Pinel, il reste le même avec les zones A, A bis et B1 dans lesquelles il sera possible d’investir dans un bien immobilier neuf ou en VEFA. Pour rappel, ces zones découpent le paysage français par commune ou par région :
 
  • Zone A bis : Paris et les communes de la petite couronne parisienne,
  • Zone A : l’Île-de-France, la Côte d’Azur, les métropoles de Lyon, Lille, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération de Genève,
  • Zone B1 : les métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne et certaines villes où le prix de l’immobilier ainsi que la demande locative sont élevés comme Saint-Malo, La Rochelle et certaines villes de Corse.

 

Les changements en matière de fiscalité en 2023 et 2024

 
Le dispositif Pinel a été mis en place sous le gouvernement Valls par l’ancienne ministre du Logement Sylvia Pinel, en remplacement de la précédente loi Duflot. Depuis le 1er janvier 2015, les contribuables peuvent ainsi réaliser un investissement immobilier locatif dans un bien neuf qu’ils mettront en location, et ainsi bénéficier d’une réduction de leur impôt sur le revenu dont le taux varie selon la durée d’engagement :
 
  • 12 % pour 6 ans,
  • 18 % pour 9 ans,
  • 21 % pour 12 ans.
 
L’investisseur peut ainsi bénéficier de cette réduction d’impôt à hauteur de 2 % du montant de l’investissement par an pendant les 9 premières années, puis 1 % chaque année jusqu’à 12 ans. Il faudra bien faire attention au plafonnement du prix d’achat fixé à 300 000 euros.
 
Mise en place pour pallier la demande locative toujours plus croissante dans certaines zones de l’Hexagone, la loi Pinel est donc encadrée par bon nombre de critères et de plafonds : loyer au m², ressources des locataires, etc.
 
Seulement, l’administration fiscale a décidé de baisser progressivement cette réduction d’impôt pour les nouveaux investisseurs, et ce dès 2023. À quoi s’attendre ?
 
À compter du 1er janvier 2023, l’avantage fiscal offert par le dispositif Pinel est donc revu à la baisse avec les taux suivants (uniquement pour un achat immobilier en 2023) :
 
  • 10,5 % pour 6 ans,
  • 15 % pour 9 ans,
  • 17,5 % pour 9 ans.
 
Mais ce n’est pas tout : comme baroud d’honneur, la loi Pinel revoit une dernière fois les taux de réduction de l’impôt sur le revenu des investisseurs à la baisse pendant sa dernière année d’existence. En 2024, ce seront donc les taux suivants qui seront appliqués :
 
  • 9 % sur 6 ans,
  • 12 % sur 9 ans,
  • 14 % sur 12 ans.
 
À noter que l’avantage fiscal du dispositif ne changera pas si le bien immobilier concerné est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV), s’il répond positivement à certaines normes environnementales ou encore s’il fait l’objet de travaux importants. Plus d’informations sur ce sujet ici.

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