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Travaux des parties communes : Comment ça marche ?

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Pour engager des travaux sur les parties communes d’une copropriété, il faut respecter quelques conditions et une procédure précise. Quels travaux peut-on entreprendre ? Qui prend les décisions ? Comment se répartissent les frais ? Légalement, tout est prévu.
 
 
 
 

Les parties communes : de quoi s’agit-il ?

On considère comme « parties communes » tous les espaces et les équipements dont l’usage est en principe partagé entre les copropriétaires des bâtiments : hall d’entrée et voies d’accès, escaliers et ascenseurs, parcs et jardins, interphones et digicodes…
 
La copropriété peut accorder un droit de jouissance sur celles-ci à un seul des copropriétaires, pour son usage privatif. Par exemple, l’usage privatif d’un bout de jardin peut être accordé au propriétaire d’un appartement en rez-de-chaussée qui donnerait directement dans ce jardin.  
 
Charges générales, charges spéciales, travaux… théoriquement, la participation de chacun est répartie proportionnellement à la valeur relative des parties privatives par rapport à la valeur globale de l’ensemble des parties privatives, sauf exceptions.
 

Décider du projet : comment procéder ?

Par principe, les travaux ne peuvent être engagés que sur autorisation de la copropriété. Un membre de la copropriété ne peut faire des travaux qui toucherait aux parties communes, même s’il en a la jouissance privative, sans l’autorisation expresse de l’ensemble des copropriétaires.
 
Dès lors qu’un projet de travaux concerne les parties communes, la question doit être traitée en assemblée générale des copropriétaires. Elle doit être soumise à l’ordre du jour par lettre recommandée avec accusé de réception, adressée au syndic, avec tous les documents informatifs– diagnostics, plans… -.
 
Le projet est ensuite voté. Si l’accord est donné, les modalités du choix du prestataire, de la direction des travaux, du règlement de la facture peuvent-elles aussi être votées.
 

Les conditions de vote d’un projet

En assemblée générale, la majorité nécessaire pour que le projet soit accepté varie suivant le type de travaux prévus.
La majorité absolue est requise pour les travaux obligatoires par l’application des normes légales ou d’une réglementation. Il s’agit notamment des ravalements prévus par arrêts municipaux, des mises aux normes, des recherches d’amiante… C’est également le cas pour les travaux d’économie d’énergie et des travaux financés par un seul copropriétaire.
 
Les travaux d’entretien et les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées sont quant à eux soumis à une majorité simple.
Les travaux d’addition, de transformation, d’amélioration sont soumis à la majorité des deux tiers.
Les travaux non soumis à autorisation préalable
 
Tous les travaux en partie commune ne sont pas soumis à l’autorisation préalable des propriétaires. Le syndic peut décider lui-même :
 
  • Des travaux d’entretien, comme le remplacement d’une ampoule par exemple
  • Des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, comme la réparation d’une chaudière ou d’une canalisation rompue. Dans ce cas, une assemblée générale doit être convoquée au plus vite pour en informer les copropriétaires.
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