Fonds de travaux de copropriété : le Guide Complet

Depuis 2017, la loi Alur impose la création d’un fonds de travaux par les copropriétés : celui-ci doit permettre d’anticiper et de mieux supporter le coût des travaux réalisés pour l’entretien, la conservation ou la rénovation des parties communes.

Quelles sont les copropriétés concernées ?

Par principe, toutes les copropriétés « à destination totale ou partielle d’habitation » doivent mettre en place un fonds spécial. Certaines bénéficient de dérogation :  

• Les copropriétés d’immeubles neufs bénéficient d’une dispense temporaire de création de fonds pour une durée de 5 ans après la réception des travaux.
• Les copropriétés portant sur des immeubles de moins de 10 lots n’ont pas d’obligation à créer de fonds si la décision est votée à l’unanimité en assemblée générale.
• Les copropriétés dont le DTG – Diagnostique technique global – ne note aucun chantier nécessaire pour les 10 prochaines années sont dispensées du fonds pour la durée de validité du DTG, soit 10 ans.

Pour le financement de quels travaux ?

Le fonds de travaux sert à financer :

• Tous les travaux obligatoires, prescrits par exemple par arrêté préfectoral,
• Les travaux décidés en assemblée générale, en dehors des budgets prévisionnels, comme les travaux d’entretien, de conservation de l’immeuble ou des équipements – ascenseur…  , d’amélioration ou encore les études techniques,
• Les travaux urgents pour la sauvegarde de l’immeuble

La mise en place et l’alimentation du fonds

La création du fonds doit faire partie de l’ordre du jour d’assemblée générale, et être actée dans les 3 mois suivant l’assemblée.

Pour mettre en place le fonds, la copropriété doit avant tout disposer d’un compte spécifique et séparé, différent de celui qui finance les charges courantes, mais dans le même établissement bancaire que celui-ci. Les cotisations devront être versées sur ce compte spécifique au fonds de travaux.

Le compte doit ensuite être alimenté à hauteur d’au moins 5 % du budget prévisionnel de l’année, par une cotisation annuelle obligatoire par chaque copropriétaire. Celle-ci est calculée sur les tantièmes, si aucun prévisionnel n’a encore été établi, ni affectation particulière. Sinon, il doit être calculé sur les clés de répartitions prévues.

Hormis les cotisations annuelles obligatoires, il est possible d’alimenter le fonds de manière complémentaire, en fonction de besoins spécifiques, après décision en assemblée générale.

Il est également prévu que dans le cas où le montant du fonds de travaux dépasserait le montant du fonds prévisionnel, il est possible de suspendre l’approvisionnement du compte.

ASTUCE : Le régime fiscal de vos cotisations

Si le propriétaire est bailleur, les cotisations destinées au fonds de travaux ne pourront pas être déduites des revenus fonciers comme provisions pour charges de copropriété. Si le propriétaire est occupant, il ne peut bénéficier d’aucune déduction.

Les dépenses provenant de ces cotisations pourront toutefois être déductibles sous certaines conditions. Les intérêts issus des cotisations peuvent quant à eux être imposables.

En cas de besoin, le budget du chantier doit être voté à la majorité absolue, soit à plus de 50 % des votes de tous les copropriétaires, dont les absents représentés. Si un tiers des voix est favorable, il est possible de demander un second vote, pour une adoption à la majorité simple, soit 50 % des votes plus une voix d’un copropriétaire présent.

Dans le cas où les travaux portent sur des parties communes spéciales c’est-à-dire affectées à certains propriétaires, le vote ne concerne que les copropriétaires usagers et utilisateurs de ces parties.

Le devenir du fonds en cas de vente

Lors de la vente ou de la cession de son lot, un copropriétaire ne peut récupérer les sommes versées pour le fonds de travaux qu’elles aient été utilisées ou non : la loi Alur précise que celles-ci sont définitivement attachées au lot, et acquises par le syndic des copropriétaires.

Il est alors possible, dans l’acte de vente, de faire figurer une mention spéciale pour le remboursement des sommes estimées par le futur acquéreur, dans la mesure où en entrant dans la copropriété, il bénéficiera du fonds de travaux déjà constitué et alimenté par le propriétaire précédent.